Hukukçular, MİAD’ın konuğu oldu

Malatyalı İş İnsanları Derneği (MİAD) interaktif söyleşiler serisinde 10. programı geride bıraktı. “Covid-19 Kaynaklı İnşaat Hukuku ve Kira Hukuku Sorunları ve Çözümler” konulu interaktif söyleşinin konukları hukukçulardı.

Koronavirüs Pandemisi dönemi sebebiyle toplantılarını internet üzerinden gerçekleştiren MİAD, avukatlar, Ali Yüksel, Bayla Başta Akpınar, Hilmi  Özalp ve İrfan Aslan'ı konuk etti.

Söyleşide ilk söz alan İrfan Aslan, “Covid-19 salgını, tüm dünyayı etkilediği gibi ülkemizi de her açıdan olumsuz yönde etkiledi. Özellikle de, büyük şantiyelerde inşaat yapımına ara verildi. Yüklenicilerin, iş ya da arsa sahiplerine teslim yükümlülükleri gecikti. Yüklenicilerin arsa sahiplerine ödediği paralar değişti. Ön ödemeli konutların tesliminde de gecikmeler yaşandı. Bazı kiracılar sözleşmelerini fes etmek istediler.” dedi.

PANDEMİYE HAS SORUNLAR VE DÜZENLEMELER OLDU

Aslan konuşmasının devamında “Yüklenicilerin iş ya da arsa sahiplerine teslim yükümlülükleri gecikti. Yüklenicilerin arsa sahiplerine ödediği paralar değişti. Ön ödemeli konutların tesliminde de gecikmeler yaşandı. Bazı kiracılar sözleşmelerini feshetmek istediler. AVM sahipleri ile AVM kiracıları arasında da ciddi sorunlar yaşandı. Bu sorunların daha süreceği de tahmin ediliyor. Çünkü AVM'lerin eski şaşalı günlerine dönmesi epey zaman alacak gibi. Bu şartlarda işletme sahiplerinin ödeme şartlarını eskisi gibi idame ettirmeleri pek mümkün görünmüyor. Covid-19 pandemisi, kendisine has sorunları getirdiği gibi kendine has yasal düzenlemeleri de beraberinde getirdi. Yapılan bir düzenleme ile kira bedelinin ödenmemesi tahliye sebebi olmaktan çıktı. İşyeri sahipleri kira alacaklarını almak isterken kiracılar ya hiç ödememeyi ya da daha az ödemeyi istemekteler. Yargılama süresinin 15 Haziran'dan itibaren tekrar işleme başlamasıyla birlikte uyuşmazlıkların yoğun bir şekilde arabuluculuk ve yargıya yansıyacağı aşikar. Bu sohbetimizin zamanlamasının da bu açıdan çok isabetli olduğunu düşünüyorum.” ifadelerini kullandı.

 ANLAŞMALARDA MÜCBİR SEBEPLAR ARASINDA PANDEMİ VAR MI?

 “Covid-19 mücbir sebebinin kira hukukuna etkilerini konuşacağız. Kamuoyunda çok tartışılan uyarlama davasını hep birlikte değerlendireceğiz.” diyerek konuşmasına başlayan Avukat Bayla Başta Akpınar ise “Salgın hastalıklar da mücbir sebep olarak kabul edilmiştir.  Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde acaba mücbir sebep ilan edilmiş mi? Mücbir sebebe ilişkin bir düzenleme var mı? Salgın hastalıklar mücbir sebep olarak kabul edilmiş mi? Mücbir sebep varsa sınırlandırılmış mıdır? Eğer taraflar arasındaki sözleşmede salgın hastalıklar mücbir sebep olarak kabul edilmişse fakat bir takım nedenler sınırlandırılmamışsa; bu mücbir sebep hallerinin tarafların hak ve yükümlülükleri düzenlenmiş ise, kira sözleşmesi maddesi sonuç olarak uygulanacak.” dedi.

 YARGITAY İÇTİHATLARINDA ENTERESAN KARARLAR GÖRÜYORUZ

Avukat Akpınar, konuşmasının devamında “Çokça rastladığımız mücbir sebep halinin başlayıp devam ettiği süre boyunca taraflar karşılıklı olarak borçlarını, yükümlülüklerini yerine getirmeyebilirler. Bu durum kira sözleşmesinin feshi hakkını vermez. Kira sözleşmesi ile ilgili düzenlemenin uyuşmazlığa uygulanması gerekiyor. Fakat kira sözleşmesinde mücbir sebep uygulanmamış olabilir. Bu durumda borçlar kanununa bakmamız gerekiyor. Bunlardan bir tanesi borçlar kanununun 136. Maddesinde düzenlenmiş. Diğer madde borçlar kanunun 138. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu konular kamuoyunda çokça tartışıldı. Özellikle tedbirler doğrultusunda kapatılan AVM'ler, sokağa çıkma yasakları, bazı iş yerleri için kapatılma kararları alınan yerler… Bu durum kiracının kira bedelini ödemeyi imkansız hale getirir mi? Bu çok tartışıldı. Para borcunun imkansız hale gelmesinden söz edemiyoruz. Yargıtay'ın içtihatlarına baktığımızda biz enteresan kararlar görüyoruz.” ifadelerini kullandı.

KİRALAYAN YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ YERİNE GETİREMEMİŞ...

“Covid-19 sürecinde henüz yargı denetiminden geçmiş kararlar verilmedi.  Bu anlamda farklı çalışmalar söz konusu.” diyerek konuşmasına devam eden Akpınar, “Marmaray ve Metro çalışmaları dolayısıyla kiracıya teslim edilen kiralanan kiracı tarafından idari yasaklar dolayısıyla kullanılamıyor. Buna rağmen kiraya veren icra takibi başlatmış. Kiracı da buna itiraz etmiş. Sonrasında iş davaya yansıyınca kiracı şöyle bir savunma yapıyor: “Evet, kira sözleşmesini imzaladık ama ben idari mercilerin kararları dolayısıyla kiraya veren kiralananı bana elverişli halde bulunduramadığı için ben kiralananı hiç kullanamadım. Dolayısıyla benim kira bedeli borcunu ödemem söz konusu olamaz. Kiraya veren kendi yükümlülüğünü yerine getirmemiştir. Dolayısıyla kira bedeli benden talep ve tahsil edilemez.” Mahkeme de kiracıyı haklı bulmuş. İş yargıya taşınınca Yargıtay kiralanan yerin kiracıya teslim edildiğini söylüyor. Kiracı tarafından açılmış bir uyarlama davası da ortada mevcut olmadığı için kira bedeli ödeme yükümlülüğünün devamına karar eriyor. Yerel mahkeme kararını bozuyor.” tespitinde bulundu.

KİRACININ İHTİRAZİ KAYITLA ÖDEMEMESİ HALİNDE...

Benzer savunmaların çokça görüleceğini belirten Avukat Bayla Akpınar, “Burada Yargıtay gerekçeli kararında yol da göstermiştir. Uyarlama davası açılması gibi bir yol da göstermiştir. Aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davası açılması söz konusu olacaktır. Borçlar Kanununun 138. Maddesinde düzenlenmiş. Bu uyarlama davasını açmadan önce yapılması gerekenler var. Uyarlama davasının belli şartları var. Dilediğimiz gibi uyarlama davası açamıyoruz. Olağanüstü bir durum tam da Covid-19'dan kaynaklanan bir durum. Bu durumun borçludan kaynaklanmaması gerekiyor. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut şartları borçlu aleyhine dürüstlük kurallarını belirleyecek şekilde ağırlaştırılmış olması gerekiyor. Bu da yine Covid-19'un güzel bir örneği. Bir diğer konu da ihtirazi kayıtla ödeme beyanı… Yani kiracı kira bedelini ya hiç ifa etmiş olmayacak veya aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekiyor. Bu noktada Yargıtay kiracı ile ilgili bir yorum yapmış. Yargıtay diyor ki; kiracı ihtirazi kayıtla ödeme yapmaması durumunda bile uyarlama davası açabileceğini kabul ediyoruz. Çünkü bu dönemsel bir borçtur. Sürekli ödemeler halinde devam eden dönemsel bir borçtur. Dolayısıyla kiracının ihtirazi kayıtla ödememesi halinde dahi uyarlama davası dinlenmelidir. Bu da güzel bir emsal karar.” ifadelerini kullandı.

 KİRACI İCRA TAKİBİ VE HACİZ TEHDİDİYLE KARŞI KARŞIYA KALABİLİR

“Covid-19 salgını devam ederken ihtirazi kayıt beyanında bulunmayı unutmuş ihmal etmiş ve buna rağmen kira bedelini ödemiş kiracı varsa bu emsal karara göre ihtirazi kayıtlı ödeme yapmasa dahi uyarlama davası açabiliyor olacak.” şeklinde konuşan Bayla Akpınar, “Uyarlama davası açmadan önce kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi isabetli olacaktır. Zira diğer seçeneğe göre kanunun öngördüğü hiç ödeme yapılmaması seçeneğinde, kiracı ödenmeyen kira bedelleri dolayısıyla icra takibi ve haciz tehdidiyle karşı karşıya kalabilir. Sizin de belirttiğiniz gibi; her ne kadar iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi kiraya verene, kira sözleşmesinin feshine hak vermese de; yine de kira bedellerinin anılan dönem içinde de ödemekle yükümlü olduğundan, süreç sonunda ödenmeyen kira bedelleri dolayısıyla uyarlama davası açmak adına kira bedelini ödememiş olsa bile, icra takibiyle karşılaşma riski mevcuttur. Dolayısıyla uyarlama davası açılması düşünülüyorsa; ihtirazi kayıtla ödeme yapılması daha uygun bir seçenek olacaktır. Uyarlama davası açıldığı vakit kiracı kira sözleşmesini değişen koşullara uyarlanmasını bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmesinin feshini talep ediyor olacaktır. Bu davalarda mahkemenin uyarlamayı kabul edebilmesi için belli kriterler söz konusu. Bu kriterler de yine Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla belirlenmiş durumda.” dedi.  

 TAMAMIYLA KİRANIN ÖDEMEMESİ MÜMKÜN DEĞİL

Avukat Bayla Başta Akpınar'dan sonra söz alan Avukat İrfan Aslan,  “Özetlemek gerekirse uyarlama davası açılabiliyor. Bundan sonra da iş yerleri yavaş yavaş açılmaya başlandı. Bundan sonrası için de uyarlama davası açılmasını tavsiye ediyorsunuz. Çünkü para borcu imkansız olmaz. İllaki kira ödenecektir. Tamamıyla ödenmemesi mümkün değil. Ancak mevcut durum ve şartlara göre uyarlanarak ödeneceğini ve uyarlama davası açılmasını tavsiye ediyorsunuz. Eğer ödenecekse de bir ihtirazi kayıtla ödenmesini tavsiye ediyorsunuz. Malumunuz olduğu üzere 1 Temmuz itibarıyla başka bir süreç başlayacak. O da borçlar kanununun ertelenmesi hükümlerinin tekrar uygulanmaya başlanması. Özellikle konumuzla alakalı olan 331'inci madde var. 1 Temmuz'dan itibaren 33'inci madde de uygulanacak. Tamda derde derman bir hüküm gibi geliyor. Siz neler söylemek istersiniz bu konuda?” diyerek sözü Avukat Hilmi Özalp'e verdi.

KİRACI LEHİNE ÖZEL HÜKÜM...

Özalp konuşmasında, “Siz bu konuya isabetle vurgu yaptınız. Covid-19 süreci öncelikle iş yerlerini etkiledi. Borçlar Kanunumuz 2012 yılında yürürlüğe girmişti. Kira kanunu tamamen ortadan kaldırıldı ve borçlar kanununun içine yerleştirildi. Borçlar kanunumuzun 9 maddesi de iş yeri kiralarıyla kiracısı tacir olan özel hukuk tüzel kişisi olan veya kamu düzeni kişisi olan iş yeri kiraları için 1 Temmuz 2020'ye kadar uygulaması ertelenmişti. Tabi 2012 yılında bu erteleme kararı alınırken; Covid-19'un olacağı düşünülemezdi. Bu 9 madde kiracı lehine önemli maddeler getiriyor. Ciddi anlamda mal sahiplerinin baskı gücünü kiracı lehine dengeleyen çok önemli hükümler. Covid-19 sürecinin devam ettiği bu süreçte bu maddelerin yürürlüğe girecek olması AVM, cadde ve iş yeri kiracıları bakımından ciddi şekilde sarılacak ip oldu. Mal sahipleri açısından da eski güçlerini kaybedecekleri bir dönem başlıyor. Önemli hükümler getirildi. Bunlar konutlar için uygulanıyordu. Kiracısı tacir olmayan iş yerleri için uygulanıyordu. Bugün kiracısı tacir olan özel hukuk tüzel kişisi için 1 Temmuz'da bu 9 madde doğrudan uygulanacak. Müthiş bir kolaylık getirilecek. Burada kiracılar için önemli maddeler var. Birincisi borçlar kanununun 323'üncü maddesi kira ilişkisinin devrini düzenleyen bir madde. Mal sahibinin izni olmadan hiçbir şekilde devir yapılamaz. Bu 60-70 yıldır devam eden bir hükümdür. Burada 323'üncü madde kiracı lehine özel bir hüküm getiriyor. Mal sahibine ise kısıt getiriyor. Kiracı kirayı verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İlave olarak iş yeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” ifadelerini kullandı.

YENİ DÖNEMDE MAL SAHİPLERİ, GENELLİKLE DEVRİ VERMEKTEN KAÇINACAK

Mal sahibinin devre rıza göstermekten kaçınamayacağının altını çizen Avukat Hilmi Özalp, “Kaçınırsa tazminat ödemekle yükümlü olacak. Bunun alt yapısı kiracının avukatları tarafından düzgün bir şekilde organize edilirse, artık hava parası alarak devir imkanı geldi. Maddenin ikinci fıkrasında kira ilişkisi kendisine devredilen kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kirayı verene kadar borçlarından kurtulur. Aslında aynı kira bedelli ile devam ediyor. Kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralan ile birlikte sorumlu olur. 2 yıl sonra eski kiracı sorumlu olacak. Yeni dönemde genelde mal sahipleri bu devri vermekten kaçınacak. Eğer böyle bir durum varsa, kiracılara tavsiyem şu; mal sahibinin karşısına devretmek istediğiniz kişiyi çıkarın ve mal sahibine güzel bir ihtarla teklif edin. Haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak. Mal sahipleri çok dikkat etmeden bu rızayı vermezse tazminat gündeme gelebilir. Bir diğer madde 325. Madde. Aslında bu madde ile biraz bağlantılı. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi. Bu eskiden beri bizim hukukumuzda tartışılan bir konu. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralanana geri verdiği taktirde kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu süreyi geçmesinden kirayı verenin kabul etmesi beklenebilecek ödeme gücüne sahip kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Yargıtay'ın makul süre olarak uyguladığı konuyu kanun hükmü haline getiriyor. Bu arada fesih yapıldı makul süre bekleniyor kiralanan buradan başka bir şekilde yararlandıysa oluşturulan tazminattan düşürülür.” şeklinde konuştu.

HAKİME ÇOK GENİŞ BİR TAKDİR YETKİSİ VERİLMİŞ

331. Madde'nin çok önemli olduğunu söyleyen Hilmi Özalp, “Bu madde çok önemli. Burada iki tarafa da fesih hakkı veriliyor. Taraflardan her biri kira ilişkisini devamı kendisi için çekilmez hale getiren sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu yoruma açık bir konu. Bu hakim tarafından karara bağlanacak ancak Covid-19 dönemiyle ilgili meydana gelen bu olağanüstü durum nazar itibarıyla alınırsa AVM'deki dükkanlar bakımından veya cadde dükkanları bakımından diyelim ki eskiden AVM'ye giren müşteri sayısı ile Covid-19 döneminde normalleşme olsa bile giren müşteri sayısında olağanüstü bir azalma varsa, cirolarda olağanüstü bir azalma varsa veya cadde mağazası ve herhangi bir iş yeri gibi düşünürsek kira ilişkisi durumunu kendisi için çekilmez bir durum varsa; yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman bunu feshedebilirler. İkinci maddede hakim durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Yani kiracı fesih yapıyorsa kiracı ne kadar tazminat ödeyecek, mal sahibi bu feshi yapıyorsa mal sahibi kiracıya ne kadar ödeyecek? Hakime çok ciddi geniş bir takdir yetkisi verilmiş durumda. Burada doktrinde mahkemenin hiçbir tazminat vermemesi gündemde deniliyor. Bir memurun ev kiraladığını düşünelim. Tayini çıktığı zaman orayı terk etmek zorunda kalıyor. Bu durum olağanüstü fesih sebebi sayılıyor. Hakim bunu bir tazminata mahkum etmez. Çünkü yapacak bir şey yok. Birçok konu buraya girebilir. Diyelim ki Covid-19 dönemi için bir uyarlama davası açtınız. Uyarlama talebiniz kabul edildi. Kira bedeli uyarlandı ve ciddi anlamda da düşürüldüğünü varsayalım. Bu defa acaba mal sahibi bu 331. Maddeye dayanarak kira bedeli düştü ben bu işi başka bir kişiye verebilirim diyebilir mi? Bu konu doktrinde çok tartışılıyor. Bu fikrin çok ciddi bir kira düşüşü varsa olabileceği düşüncesindeyiz. Burada mal sahibine de kiracıya da ciddi bir fesih yetkisi getiriliyor. En çok tartışılan kirasızlık dönemi var. Mal sahibi ve kiracılar anlaşıyorlar. Dükkan mecburen kapalı. Şuanda kapalı olan dükkan kalmadı ama diyelim bu salgının tekrar devam ettiğini ve dükkanların uzun süre kapalı kalacağını düşünürsek acaba sırf bu nedenle mal sahibi bu maddeye dayanarak fesih yapabilir mi? Bu tartışılıyor. Bu süreç uzarsa mal sahibinin de korunması gerekiyor.” ifadelerini kullandı.

BEDELİN ARTIRIMIYLA İLGİLİ  CİDDİ DEĞİŞİKLİKLER GELİYOR

“Akde tahammül süresi olacak mı?” şeklindeki soruya Hilmi Özalp, “Akde tahammül artık tarihe karışıyor. Tazminat koşullarını mahkeme belirleyecek. Tabi sonuçta akde vefa ilkesi bizim temel ilkemiz. Zaten bunun istisnası bu madde. Burada olağanüstü sebep varsa, akde tahammül ilkesinin oluşması beklenmeyecek. Mahkeme bunu bir anda belirlemiş olacak. Buna dikkat edilmesi gerekiyor. 323. Maddede makul süre diyor ya; buradaki parasal sonuçlar da o makul sonuçları geçemeyecek. Bir kiracı olağanüstü fesih sebebine dayanarak fesih yaptıysa zaten; azami 2-3 aydan fazla mahkeme onu parasal bir sonuca bağlamayacağı düşüncesindeyim. Kira bedelinin artırımı konusunda da ciddi değişiklikler getirildi. Bunların hepsi tartışılacak. Biz hukukçuların farkı daha önce görülmemiş olaylarda yorum yapabilmektir. Hakimlere ve avukatlara tanınan olağanüstü yetki de budur. Bir de 340. Madde var. Bu da bağlantılı sözleşmelerin geçersiz olduğuna ilişkin. Konut ve iş yerlerinde sözleşmelerin kurulması ya da sürdürülmesi kiracının yararı olmaksızın kiralananın doğrudan ilgisi olamayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Burada kira sözleşmesiyle bağlantılı bir sözleşme yapılmışsa artık bu bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul ediliyor. Mesela daha önceden 2013 yılında bir sözleşme yaptınız. İş yerindeki malları satın alman karşılığında burayı sana kiraya vereceğiz diye bir anlaşma yaptınız. Bu bağlantılı bir sözleşme olduğu için geçersiz. Buna benzer ana sözleşmede olmayan kiracının da yararına olmayan bağlantılı sözleşmeler geçersiz kabul ediliyor. Hep kiracı lehine…” diyerek cevap verdi.  

MAHKEME KARARINA DAYANARAK GERİ VERİLEBİLİYOR

342. maddede depozito konusuna bir yenilik getirildiğini belirten Özalp, “Teminat mektubu olarak yine depozito alınacak ama nakit alınırsa bu üç aylık kira bedelini geçemiyor. Eskiden taraflar bunu dilediği gibi kararlaştırabiliyordu. Bu depozitin nasıl ödeneceğine dair de bir kural getirildi. Güvence olarak para ve kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa; kiracı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır kıymetli evrakı ise bir bankaya verir banka güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kira bedeli ile ilgili bir madde getirildi. O da kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu yenilenen kira sözleşmeleri için. Bir defa sözleşme yapıp sadece bedelini artırarak bunu yeniliyorsunuz. Yenilenen dönemde kiracı aleyhine başka bir değişiklik yapılamaz deniliyor.” ifadelerini kullandı.

SÖZLEŞMEDE HÜKÜM YOKSA MAHKEME BELİRLER

Borçlar kanununun 344. Maddesi'nin de önemli bir madde olduğunu söyleyen Hilmi Özalp, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanır. Bu sözleşme serbestisine sınır getiren bir madde. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli bir önce kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak belirlenir. Tabi sözleşmede hüküm yoksa bunu mahkeme belirler. Yine mahkemeye de sınır getirmiş. Taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bundan sonraki her beş yılda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralanan durumu, kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirebilir. Önemli olarak 346. Maddede kiracı aleyhine düzenleme yasağı var. Cezai şartlar maddesi de çok önemli. Cezai şartlar ve muacceliyet şartları iptal oldu.” dedi.

MAHKEMELER, GAYRI MENKULLE İLGİLİ KONULARDAN BİHABER

“Müteahhitlik öyle bir şey ki 50 milyon dolar harcarsın büyük bir proje yaparsın bir masa imalatçısı marangozla aynı maddeden yargılanırsın. Müteahhitliğin, gayrı menkulün mahkemelerin olmaması Türkiye'nin önemli bir sorunu.” diye konuşan Avukat Ali Yüksel ise “Bugün her arsa sahibine göre müteahhit sahtekar. Müteahhit de artık günah keçisi olmuş durumda. Acaba bunun sebebi müteahhit mi yoksa sistem mi? Bunun sebebinin sistem olduğunu rahatlıkla söyleyebilirim. Konuşmama bu eleştiriyi yaparak başlamak istedim. Mahkemeye düşüyorsunuz mahkemeler gayrı menkul ile ilgili konulardan bihaber. İmar kavramlarını bilmiyor. Hayatında bir daire alıp satmamış bir hakim seni yargılıyor. Hayatında hiç tapuya gitmemiş bir bilirkişi yargılıyor. Bu konuda yontulmamış avukatlar taraf oluyor. Bu konularda düzenleme yapılması şart. Emlak ile uğraşan tüm kesimlerin buna yoğunlaşması lazım. Bugün bir yabancı bize dese ki ben bu sebeplerden dolayı mahkemeye gitsem hakkımı ne kadar süre içinde alsam. Ben ve meslektaşlarım da bunun için bir süre veremeyiz. Yabancı yatırımcıyı caydıran önemli bir faktör. Bu durum Türkiye'ye yabancı sermaye gelmesini engelliyor. Sermayenin en önem verdiği şey güvendir. Acaba eşitlikçi ve hızlı bir adalet sağlayabiliyor musunuz? Bu soru sorulduğu zaman ben sağlayamıyorum diyorum. Çünkü bugün sizin 50 milyon dolarlık projenize iki yıllık hakim bakabilir. İki yıllık hakim mimari proje ve statikten nasıl anlasın? O iki yıllık hakim doğru bilirkişi atayabilir mi? Atayamaz çünkü kendisi bilmiyor. O bilirkişi de biliyorsa yazar bilmiyorsa da ( bilmiyorum da demiyorlar, bilmediğini söyleyen de çok az) bu defa ezber şeyleri yazar. Avukat kendini parçalasa da bu işin üstadı da olsa en son hakkını Yargıtay'dan çözebilecektir ama Yargıtay'ın da kaç sene sürdüğü hepimizce malum.” tespitinde bulundu.

 MÜTEAHHİTLİĞE KLASMAN GETİRİLMESİNİ İSTİYORUZ

Avukat Yüksel, konuşmasının devamında “Özellikle arsa payı karşılığında inşaat davaları Türkiye'de 7-12 yıl sürüyor. Bu gerçekten acınacak ve skandal bir durum. İnsanları gayrı menkulden bezdiriyor ve uzaklaştırıyor. Arsa sahibinin hakları belli değil, standart sözleşmeler yapılmamış. Biz 2012 yılından beri müteahhitliğe klasman getirilmesi için çağrıda bulunuyoruz. Sınıflandırma getirilsin belirli şartlar olmadan girilmesin diyoruz. Müteahhitler artık mal satamıyorlar. Bugün bir şeyler yapılmaya çalışılıyor ama bu yapılanlar tabi ki pansuman. Hükümet çok güzel şeyler yapıyor ama bu yasa konusunu çözemedi. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri borçlar kanununda tanımlanıyor. Evvelde o da yoktu. Bir tarafta bir tarafın borçları diğer tarafta ise diğer tarafın borçları vardır. Bu tarafın birisi arsa sahibidir birisi müteahhit ya da geliştiricidir. Bir arsayı proje haline getiren kişiye geliştirici diyoruz. Geliştirici çok önemlidir. Yerin imarını çıkarır pazarlama stratejileri geliştirir. Müteahhit tanımlanan inşaatı yapandır. Geliştiricilik son dönemde çok önem kazandı. Güzel projeler orada ortaya çıkıyor. Bugün yapacağı projeyi satmak için yurt dışından bilgiler aktarıyor, tasarım yapıyor, en iyi mimarları getiriyor, akıllı binalar yapıyor. Buna bir örnek vermek istiyorum. Bizim bir müvekkilimiz Kartal'da kendisine büyük bir arsa aldı. 12 dönümlük kentsel dönüşüme girecek bir arsa. “Bu arsayı almakla yanlış yapmışım binaya başlamayacağım. Yan parsele büyük bir bina yapıldığını gördüm ancak yüzde 80'i boş. Giren de çıkıyor. Ben yaparsam nasıl satacağım” dedi. Biz arkadaş görevlendirdik ve durumu araştırdık. Geliştiricilik konusu çok ince detaylara sahiptir. Yan taraftaki bina için karma proje yapılmış. Biz bunu rapor ettik. Müvekkilimize “Sen şunları yaparsan sorun olmaz. Siz projeyi ikiye böleceksiniz. Yarısı konut yarısı iş yeri karma ancak bu şekilde olacak. Yönetim planına altı aydan daha kısa kiralama yapılamayacağına dair madde koyacaksınız. Kiracılarla ilgili bilgileri vermek mecburi. Konut kısmına iş yeri açılmaz maddesi eklenecek.” dedik.  Müteahhit bu maddeleri değerlendirdi ve böyle bir proje yaptı. Projemizde günlük, aylık kiralamak yasaktır, 6 aydan daha düşük kiralamalar yönetimin iznine tabidir denildi. Bugün proje bitirildi ve yapılıp satıldı. Demek istediğim müteahhitlik kolay değil.” ifadelerini kullandı.

MÜTEAHHİTLER HALEN TÜCCAR GÖRÜNÜYOR

İstanbul Sanayi Odası'na bir tekliflerinin olduğunu söyleyen Ali Yüksel, “Müteahhitleri sanayici sınıfına almanız lazım dedik. Müteahhitler halen tacir gözüküyor. Ticaret farlı bir şey. Anlamadan bir şey alıp satmıyor. 20 bin dolara bir çorap makinası alsanız sanayici oluyorsunuz, adam 50 bin dolara proje yapıyor ama bu adam sanayici değil. Böyle bir şey olabilir mi? Öncelikle bunların düzenlenmesi gerekiyor. Arsa payı karşılığında sözleşmeler çift taraflı sözleşmelerdir. Yani müteahhide, geliştiriciye farklı haklar ve yetkiler veriyor. Arsa sahibi ve yatırımcıya farklı haklar ve yetkiler veriyor. Peki, bu sektör Covid-19'dan nasıl etkilendi? Kentsel dönüşüm dışı inşaat sözleşmelerinde son beş yılda krizler vardı. Dolar ve Euro yükseldiği için maliyetler pahalandı. Arz fazlalaştı satışlar düştü. Yurt dışından gelen vatandaşlık talepleri zayıf olduğu için elde ürün birikti. Bunların üzerine bir de Covid-19 eklenince satışlar iyice yavaşladı. Covid-19 sebebiyle inşaat gecikmişse bunun sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Fakat sözleşmede mücbir sebep maddesi var mı? Aslında standart sözleşmelerin çoğunda bu madde vardır. Bu maddede ne olması gerekiyorsa onu uygulayacağız. Covid-19 nedeniyle mücbir sebep gerçekleşmiştir ve inşaat süreci uzamıştır diyeceğiz. Burada müteahhit yada geliştiricinin arsa sahibine noterden yazı göndermesi gerekiyor. Ama önce bir tespit yapması gerekiyor. Eğer bu uyarıyı yapmazsa tespitleri yapıp uyarıyı göndermezse böyle bir sebeple uzatma isteyemez. Sözleşmede mücbir sebep maddesi var ama ne olacağı belirtilmemişse yine burada aşırı ifa güçlüğü vardır. Mücbir sebep maddesi yoksa arabulucuya sonra da mahkemeye gidilmesi gerekiyor. Özetleyecek olursak Covid-19 inşaat firması ve geliştirici için zorlayıcı bir sebeptir. Covid-19 dönemi sözleşmeye eklenmelidir.” şeklinde konuştu.

 YUNUS AKDAŞ DA SORULARIYLA KATKIDA BULUNDU

Söyleşiyi değerlendiren ve kendisinin yaşadığı bir sorunu dile getiren MİAD Yönetim Kurulu Başkanı Yunus Akdaş, “Güzel bir program oldu. Bilgiye her zaman ihtiyacımız vardır. Türkiye gibi sistemi olmayan bir ülkede iş adamı olmak kadar zor bir şey yoktur. Avukatlar kadar da işi güzel olan birisi yoktur. Buradan şunu söylemek istiyorum. Meclise gönderdiğimiz adamların çoğu hukukçu ve hukukçular da çoğunlukla kendi lehlerine karar alıyorlar. Hilmi Bey'e benim sorum olacak. Biz mal sahibiyiz. Hilmi Bey öyle bir anlattı ki ben mal sahibiyim. Fenalık getiriyorum. Ama insanlar bazen yer altı dünyasına malını satıyor. Muvafakat alınması gerekiyor. Bazen insanlarla başımız derde girebiliyor. Öte yandan Mart Ayında kiraya verdiğim bir yerim var. Kiracım bugün geldi benim kirayı üç ay erteleyeceksin dedi. Neden dediğimde yasanın öyle söylediğini açıkladı. Ben de ben size kiraya verirken zaten olağanüstü şartlar vardı. Adamı kırmamaya çalıştım ama benden erteleme talep edebilir mi? Diğer yandan hakimlerle ilgili konuları yazın ve yukarılara bildirin. Geçenlerde bir hakime konuşabilir miyim dedim. Hayır konuşamazsın dedi. Hakimler bizi dinlemiyor. Bu konu gerçekten sıkıntılı. Sizlerin gündeme getirip gerekli yerlere bildirmesi gerektiğini düşünüyorum. Her zaman ezilen vatandaş oluyor. Genelde mağdur olan işveren. Biz sisteme göre yönetmek istiyoruz. Bir de depozito konusu var. İki kira bedeli olamaz mı?” dedi.

KİRA HAKKI, MAL SAHİPLERİNİN ELİNDEN ALINMADI

Başkan Akdaş'ın sorusuna cevap veren Avukat Hilmi Özalp, “Covid-19 döneminde kira bedeli tahsil edilecek mi, edilemeyecek mi? Bu kanunların hiçbirisi kira bedellerini durdurmuyor. 16 Haziran'da icralar açılıyor. Herkes kiracısını icraya verebilir. Örneğin kiracı ile mal sahibi arasında anlaşma varsa sorun yok. İnsanlar birbirine destek vermek amacıyla bazı anlaşmalar yaptılar. Ama mal sahiplerinin elinden kira hakları alınmadı. Zorunlu olarak kapatılan yerler oldu. Yine kiracıların dava açması gerekiyor. Kiracı dava açmadan ben kira ödemiyorum diyemez. 15 Haziran'da icra takibi yapabilirsiniz. Kiranızı alabilirsiniz kimse size bir şey diyemez. Depozito sözleşmesinde ise istediğiniz açıkça sözleşmeye yazmanız lazım. Sizin sorduğunuz konu ile ilgili olarak bir kontrat yapılabileceğini düşünüyorum.” ifadelerini kullandı.

 YARGITAY SOMUT OLAYLARA BAKILMASINI İSTİYOR

Söyleşiyi takip edenlerin sorularına da yer veren Avukat İrfan Aslan, “Turizm sektörü ve diğer sektörler olsun insanlar artık önümüzü göremiyoruz diyorlar. Bir ihtarname çekip kiranın azaltılmasını isteyip ya da tahliye edebilir miyiz? Eğer tahliye edersek kira tazminatı ile karşılaşır mıyız? diye bu yönde epey soru vardı. Bunları özellikle cevaplamanızı isterim.” şeklindeki soruyu Hilmi Özalp'e yöneltti.  

Avukat Özalp, “Uyarlama olayında Yargıtay her somut olaya bakılmasını istiyor. Somut olaylara bakılacak. İş yerine bakacak gerçekten işlerin düşüp düşmediğine bakacak. Burada olağanüstü fesih yolu kullanılabilir. Sözleşmenin süresinden önce bitirilmesi sebepleri kullanılabilir. En uygun yöntemle fesih sağlanabilir diye düşünüyorum.” şeklinde cevap verdi.

 SÖYLEŞİ, SORU-CEVAP ŞEKLİNDE DEVAM ETTİ

​Söyleşinin kalan bölümünde katılımcıların teker teker soruları ve avukatların cevapları vardı:

İrfan Aslan: “Bu durumda kira tazminatı ödenir mi?

Olağanüstü fesih kullanıyorsanız orada hakim şartları değerlendirecek. Her somut olayın koşuluna göre kira tazminatına karar verileceğini düşünüyorum. Kiracı herhangi bir gerekçe göstermeden feshetse Yargıtay 3 aya kadar tazminat öngörüyor. Bu değişecek mi? Artık bu kanun maddesi haline geldi. Makul süre için kira alabileceksiniz. Bilirkişiler 2 ayda kira verebiliyor diyor hakim de buna 2 ay diye karar veriyor. Covid-19 nedeniyle artık çekilmez hale gelmişe 331'e dayanacaksa o zaman tazminat daha düşebilir. Kiracının tazminatı düşer.” şeklinde cevap verdi.

Sadık Dönmezer: “Virüsten dolayı ödenmeyen Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin kira bedelleri için ödeme emri göndersek tahsil olma durumu olur mu? Kiracımı haklı görülür mal sahibi mi. Kiracımın ödeme durumu müsait”

Hilmi Özalp: “Sektöre göre icra takibi yapılabilir. Mesela, kuaförler, kahvehaneler ve  restoranlar gibi işyerlerinde kiracılar da dava açabilir.”     

Hakan Odabaşı: “Dernekler için de söz konusu mu?”

Hilmi Özalp: “Bunlar bütün herkes için geçerli. Covid-19'dan ne kadar etkilendiğinize bağlı. Kiracılar mal sahipleriyle anlaşarak bu 3 aylık dönemi geçtiler. Esas bundan sonraki süreç sıkıntılar artacak gibi görünüyor.”

İlhan Erdoğan: “Hukuki olarak bilgiler edindik. Kişi oturmak üzere bir yeri kiralamış. Bildiğiniz gibi bir kişiye 3-5-1 haftalık yerler kiralanıyor. Kiraladığı yeri bir başkasına kısa süreli kiralamalar adına kullanıyor. Bu bir alt kiralama mıdır, yoksa kira sözleşmesinin aksine bir davranış mıdır?”

Hilmi Özalp: “Bu bir alt kiralama sayılır. Zaten hiçbir sözleşme yapılmadan kullandırmışsa da buda kontrata aykırı bir davranıştır. Bazen uzun süreli kiralamalarda da bu olabiliyor. Birisi bir yeri kiralıyor ama orada başka biri oturuyor. Kirayı yine kiracı adına ödüyorlar. Burada da yine akde aykırılık vardır.”

İlhan Erdoğan: “Burada bir suç işlenirse, sorumlu kim?”

Hilmi Özalp: “Sorumlu suçu işleyendir. Orada uyuşturucu mu yapılmış başka bir suç mu var buna bakmak lazım. Suçu işleyendir. Bizim ceza hukukumuzda şahsilik prensibimiz var. Dolayısıyla kolluk güçleri suçu işleyeni tespit eder ve onu cezalandırır. Burada kiracı, mal sahibi ve sonradan kullanan çok fazla önemli değil.”

Baki Budakoğlu: “Uyarlama davaları ortalama ne kadar sürer? Bu süre adalette gecikmeyi getirir mi? Ali Hocam, inşaat davalarının 7-12 yıl sürdüğünü belirtti. Bu konuda bir çalışma var mı? Bizlerin üzerine bir şey var mı?”

Ali Yüksel: “Benim anlattığım konuda davalar daha uzun sürecektir. Bu konu çok fazla etken ve araştırma gerektiren bir konu. Daha önceki davaları Yargıtay reddettiği için bu tür davalarda da bir çekingenlik var. Ama hem yasada hem de diğer dairelerin görüşlerinde özellikle geçenlerde bir genelge yayımlandı. Kamu ihalesi nedeniyle iş almış müteahhitlerin Covid denetlenmişse şartların uyarlanması ile ilgili kararname yayımlandı. O bu konuya örnek olabilir. Gayrimenkul Mahkemeleri konusuyla ilgili birçok çalışmamız oldu. 2 sene önce Adalet Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu konuyu ele aldılar. Gayrimenkul Mahkemeleri kurulsun mu diye toplantı yapıldı. Çünkü bu gerçekten büyük bir ihtiyaç. Bugün Türkiye'de çok az telif hakları ve patent konuları var. Ama bugün patent mahkemeleri var. Çalışıyorlar iyi de kararlar veriliyor. Davalar da daha kısa zamanda sonuçlanıyor. Kararları baştan tahmin edebiliyorsun çünkü kararları düzenli. Bugün iş kanunu ve iş mahkemeleri de ayrıca var. Aile Mahkemeleri de ayrıca var. Demek ki yasa belli alanlarda özel mahkemeler kurabiliyor. Özel mahkemelerde de işler daha hızlı ilerliyor. Biz eksik gördüklerimizi raporluyoruz. Makaleler yazarak eleştiriyoruz ve düzeleceğini umut ediyoruz. Adaletin sağlanması gerekiyor. İnsanlar “Adalet ve mahkeme” deyince korkmamalı. Hedefe hızlı ulaşılabilmeli ki adalet gerçek adalet olsun.”

İrfan Aslan: “Yüklenici Covid-19 nedeniyle artan maliyetlerini arsa sahiplerinden talep edebilir mi?”  

Ali Yüksel: “Maliyeti isteyemez. Uyarlama yaparak, oranın değişmesini isteyebilir. Oranların dengeli olması lazım. Müteahhidin bu oranları dengeleyelim demesi lazım. Burada bir uyarlama talebinde bulunabilir diye düşünüyorum.”

Hakan Odabaşı: “Özel okulların öğrenci bedelleri hakkında bilgi alabilir miyiz?”

Hilmi Özalp: “İlk günden beri servis yemek ve eğitim ücreti konuları tartışıldı. Ücret konusunda ciddi bir tartışma var. Bakanlık da bununla ilgili bir açıklama yaptı. Bu gazetelerde de yer aldı. 10 Ağustos'tan itibaren yüz yüze bir telafiden bahsediliyor. Bunun şartları belli değil. Biz online eğitim verdik. Yüz yüze de eğitim veriyoruz. Dolayısıyla bu bir bütündür. Bu şekilde özel okullar ücretlerin geri istenmesini kabul etmiyor. 15 Ağustos'tan itibaren bunun yapılamayacağını düşünüyorum. Çünkü Turizm Bakanlığı buna karşı çıkar. Ciddi bir özel okul ücret düzenlemesi gündemde.  Araştırmalarıma göre tüketici hakem heyeti bu konuda iade diye karar vermiş. Tabi son sözü tüketici mahkemeleri söyleyecek. Bu konuda ciddi tartışmalar yaşanacak.”  

Ömer Bey: “Kiralanan yerin kira kontratının 1 ay öncesinde kiralayan eğer ihtar çektiyse boşalttırma hakkı var mıdır? Kiracı buna itiraz edebilir mi?”

Bayla Başta Akpınar: “Kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak önceden kiraya verenin fesih hakkı bulunamamaktadır. Bunun istisnası sözleşmenin süresi 10 yıldan fazla uzamışsa fesih hakkını kullanabilir. Onun dışında fesih sebebi kanunumuzda sınırlı olarak belirtilmiş. Kira sözleşmesi içeriğinde yazsa bile bahsettiğiniz konuyla ilgili bir madde geçersizdir.”

Ömer Bey: “Eğer kendisi ya da birinci dereceden bir akrabası oturacaksa ihtarda böyle bir ibare bulunuyorsa bu süreci ne kadar uzatabilir?”

Bayla Başta Akpınar: “Söylediğiniz sebep ihtiyaç sebebi ile tahliyedir. Kiraya verenin ihtiyaç sebebine dayanarak dava açması gerekir. Tahliye davasının ortalama sonuçlanma süresi 2-3 yıldır. Eğer kiracı karşı çıkarsa ihtiyaç sebebiyle tahliye söz konusu olur.”

İrfan Aslan: “Bundan sonrası için AVM'lerin eski iş hacmini yakalamaları zor gibi görünüyor. Cadde mağazaları ve e-ticarete yönelen kiracılar AVM ile yaptıkları kira sözleşmelerini tazminatsız olarak feshedebilirler mi? Bu mümkün olmazsa kiracılar uyarlama talep edebilirler mi?”

Bayla Başta Akpınar: “Uyarlama talep edeceklerini en başta konuşmuştuk. Mutlaka uyarlama davaları açmalarında fayda var. Fakat uyarlama davası açma düşüncesinde değilse bir an önce tahliye edilmesini istiyorsa o zaman Hilmi Bey'in ayrıntılı olarak bahsettiği üzere ya olağanüstü fesih hakkını kullanacak ya da olağanüstü sebebe dayalı fesih hakkını kullanabilir.”

Avukat Ercan Bey: “Depozito ile ilgili kanunun amacı ve gerekçesinde kira bedelinin bankaya depo edilmesinde aslında tarafların birbirine ödememelerine karşı bir nevi yedi eminlik gibi bir sıfatı bankaya vermek söz konusu değil mi? 2 kira bedeli ödüyorsan çıkarken ki kira bedelini ödersin. Bunun adil olduğunu düşünüyorum. Fakat yasanın amacı biraz farklı gibi…”

Hilmi Özalp: “Burada yasa onu amaçlıyor. Başkanımızın sorduğu zaman da ifade ettim. Depozitonun özellikle geç iadesinden kaynaklanan faiz hakları vardı. Yargıtay burada faize hükmediyordu. Acaba bu madde emredici bir hüküm mü? Bunun dışında bir şey yapılamaz mı? Uzayan davalar var. Kanun burada bazı aksaklıkları tamir etmek için hükümler getirmiş. Eğer taraflar bir değere bağlıyorlarsa bunun geçerli olacağını düşünüyorum.”

Ali Yüksel: “Ben de katkıda bulunmak istiyorum. Kanun bu maddeyi koymuş ama buna uymazsan cezai hüküm koymamış. Bu konuyu açık bırakmış. Burada bir yaptırım yapılmamış. Emredici bir hüküm değil tarafların üzerinde anlaşacağı bir hüküm.”

SORUNLARIN ÇÖZÜLECEĞİNİ ÜMİT EDİYORUZ

Söyleşiye katılan Genç MİAD Yürütme Kurulu Başkanı Murat Gönültaş ise “Bütün katılımcılara teşekkür ederim. Faydalı bilgiler edindik. Bende inşaat sektöründeyim. Ali Ağabey çok güzel konuştu. Onun da dediği gibi hâkimlerin inşaat işini bilmemeleri büyük bir sıkıntı. Bu konudaki eksiklikler halen kapatılmış değil. Siz değerli hukukçularımızın sorunları gündeme getirdiği sürece inşallah sorunların da en kısa sürede çözüleceğini ümit ediyoruz.” dedi.  

GİRİŞİM GRUBU OLUŞTURULMASI GEREKİYOR

MİAD Yönetim Kurulu Üyesi Hasan Yıldırım ise son söz olarak, “Pakistan'da şahit olduğum bir konuya örnek vermek istiyorum. Oraya bir yaşam merkezi yaptılar. İnsanlar orada kendilerine daire aldılar ancak depozitoyu geç götürdüğü için tanıdığım biri daire alamadı. Bunun bir benzerleri yaşanıyor. Bir girişim grubu oluşturulması gerekiyor. Maalesef Türkiye'de sıkışan daralan müteahhitlerimiz bir araya gelmiyor. Bu anlamda tavsiyelerim olabilir.” ifadelerini kullandı.